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[‘힌터랜드(hinterland)’를 찾아서] ‘상권전쟁’… 세월 앞에 장사 있다

터줏대감 상권과 최근 새롭게 급부상하는 상권은 어디일까?

김서온 기자 glee@econovill.com

기사승인 2017.10.12  17:36:08

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▲ 대구 김광석길 전경. 출처=한국관광공사

수익형 부동산인 ‘상가’ 투자 열기는 기온이 낮아지고 있는 것과 전혀 상관없이 여전히 뜨겁다. 경기 등으로 전국의 상권이 부침(浮沈)하는 경우가 허다하지만 치열한 경쟁이 벌어질 만큼 인기 있는 상권과 상가도 적지 않다.

부동산리서치회사 부동산114는 올해 부동산시장 전망과 투자전략을 발표하면서 주택시장에 집중되는 규제로 유동자금이 상가로 몰릴 것으로 전망했는데 그것이 적중하고 있는 모양새다.

부동산114 관계자는 “지난해 11월 3일 발표된 ‘주택시장 안정화 관리방안’이 주택시장에 집중되면서 그 풍선효과로 투자자들의 유동자금이 상가분양에 유입될 가능성이 높다”면서 “특히 신규 택지 지구 공급 중단으로 상업용지가 귀해진 데다 비중이 줄면서 상가 공급이 준 탓에 상가의 희소가치가 부각될 것으로 예상한다”고 말했다.

상가와 오피스, 오피스텔 등 ‘수익형 부동산’ 거래량은 최근 3개월 연속 신기록을 갱신한 것으로 나타났다. 부동산 정보업체 ‘상가정보연구소’가 국토교통부 통계를 분석한 결과 지난 8월 전국 수익형 부동산 거래량은 총 3만8118건으로 역대 월간 거래량 최고치를 기록했다. 지난 6월 3만3657건, 7월 3만6418건에 이어 또 다시 신기록을 기록한 것이다.

실제로 전통강호의 인기는 여전하고 신흥 강호도 속속 등장하고 있다. 서울 강남과 홍대 주변은 상권계의 전통강호로 자리매김한 지 오래다. 강남은 두 말이 필요 없는 우리나라 대표 상권이다. 지하철은 물론 간선버스, 광역버스 60여개의 노선이 지나다니는 곳으로 교통의 요지다. 주변에는 우리나라 간판기업인 삼성 본사와 금융회사 본점 등 대기업을 비롯해 학원가가 밀집해 있다. 강남 중심지 주변부에는 주거단지까지 자리하고 있어 탄탄한 배후지를 자랑한다.

이런 이유에서 강남 오피스 내 상가 임대료는 혀를 내두를 정도다. 보증금 2000만~5000만원에 월 200만~400만원 정도다. 권리금 역시 입지나 업종, 층수 등에 따라 상이하지만 6000만~1억원 정도로 알려져 있다. 그래도 투자수요는 끊이지 않는다.

‘젊은이들의 성지’격인 홍대상권 역시 톡톡 튀고 개성 가득한 분위기를 연출하면서 상권계의 강자로 자리 잡았다. 최근 홍대 메인상권에 나온 매물은 보증금 9000만원에 월 500만원, 권리금 1억4000만원에 주인을 찾고 있다. 물론 홍대 지역은 높은 임대료와 권리금 급상승, 젠트리피케이션 등의 이유로 주변 지역으로 임차인들이 유출되고는 있지만 홍대 상권의 가치는 타의 추종을 불허한다.

상권관련 컨설팅을 하는 두레비즈니스 박균우 대표는 “홍대 주변 연남동과 경의선숲길 상권은 지속적으로 확장될 것으로 예상된다”면서 “향후 미군부대가 이전한 뒤 남산과 인접한 지역의 상권은 확장성을 가지고 발전해 나갈 것으로 보인다”고 전망했다. 박 대표는 “특히 상권을 유인할 수 있는 문화 콘텐츠가 집중되는 지역의 상권이 빛을 볼 가능성이 높다”고 호평했다.

최근 SNS를 통해 소문이 나 젊은 층의 사랑을 한 몸에 받고 있는 연남동과 망원동 상권도 뜨겁다. 연남동은 ‘연트럴파크’라고 불리는 경의선 숲길 상권과 망원동은 ‘망리단길’ 상권이 대표적이다. 두 상권 모두 대형 프랜차이즈가 아닌 개성 있고 독특한 개인 사업자들이 모여들어 상권을 형성하기 시작했다.

   
▲ 지난 4일 추석연휴를 맞이해 김광석 거리를 찾은 방문객들이 길거리 공연을 보고 있다. 출처=이코노믹리뷰 김서온 기자

전국에서는 대구의 상권이 뜨거운 열기를 자랑한다. 오랜 역사를 품고 있어 그때 그 시절로 돌아간 듯한 느낌을 주는 ‘진골목’과 함께 꼭 방문해야 하는 핫플레이스 대구 중구 대봉동에 위치한 ‘김광석 길(김광석다시그리길)’이다.

최근 타살 논란으로 그의 죽음이 다시 회자되고 있는 가운데 ‘서른 즈음에’와 ‘잊어야 한다는 마음으로’, ‘먼지가 되어’, ‘바람이 불어오는 곳’, ‘그날들’ 등 심금을 울리는 명곡을 남긴 가수 고(故)김광석을 기리기 위한 길로 그가 생전 산 대봉동 방천시장 인근 골목에 조성됐다.

김지연 리얼투데이 팀장은 “대구 중구 김광석길을 중심으로 방천시장과 주변 대봉동, 삼덕동일대 상권이 뜨겁다”면서 “지난해 김광석길에는 100만명이 다녀간 것으로 알려졌다. 특히 최근에는 김광석로를 중심으로 이면 골목상권이 확장되는 중”이라고 전했다. 김 팀장은 “특히 이면 골목에 작지만 다양한 카페와 독특한 메뉴의 식당이 들어서면서 젊은 층을 중심으로 입소문이 나면서 인기를 얻고 있다”고 덧붙였다.

박균우 대표는 “최근에 지방정부 차원에서 진행된 문화 콘텐츠를 활용한 상권활성화 전략 중 가장 눈에 들어온 것은 대구의 김광석거리와 근대거리”라고 평가했다.

   
▲ 대구 근대골목 전경. 출처=한국관광공사

불에 데일 듯한 상가열기에도 냉정함을 잃지 않는 게 투자의 성공비법임은 말할 나위가 없다. 배후지(Hinterland)를 갖춰 투자가치가 높은 상가를 찾는 안목을 발휘할 필요가 있다. 업종에 따라 적절한 입지선정과 유동인구 즉, 그 상권에 유입되는 고객들이 많은 곳에 상가를 구하는 것은 상가 수요자들의 갖춰야 할 기본 덕목 중의 기본이다.

박균우 두레비즈니스 대표는 상가투자의 길라잡이가 될 수 있는 전문가다. 그는 좋은 상권의 구성요소를 4가지로 정리한다. 즉 ▲배후세대 충족성(충분한 배후세대가 충족돼야만 상권의 소비력이 증가한다) ▲높은 수익성(임차인에겐 높은 매출이 발생하지만 상대적으로 낮은 임대료가 형성된 상권이고, 임대인에겐 지속적으로 임대료가 상승해야만 수익성이 좋아지는 상반된 개념이다) ▲상권의 확장성(인접 지역으로 상권이 확장되는 가능성) ▲업종 궁합이 맞는 상권(소상공인이 선택한 업종과 상권의 궁합이 맞아야 한다)이란 게 그것이다.

박균우 대표는 “배후세대가 충분하고 상권 내 공실률이 낮으며, 상가 내 MD 구성이 층별로 잘 이루어진 상가를 선택하는 게 무엇보다 중요하다”고 말했다.

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