올해 2분기 서울 오피스 시장은 거래가 활발한 중에도 금리 등의 거시상황으로 인해 강보합을 유지할 것이라는 전망이 나왔다.

27일 종합부동산서비스회사 젠스타는 지난 3월 26일부터 4월 5일까지 총 11일 간 시장전문가 102명을 대상으로 설문조사를 실시하고 2017년 2분기 젠스타 오피스 시장전망 실사지수(G-OSI: GENSTAR Office Survey Index)를 발표했다.

‘젠스타 오피스 시장전망 실사지수(G-OSI)’는 0~200의 값으로 표현하는데, 100 이상인 경우 상승 전망이 우세할 것을, 100 이하인 경우 하락 전망 우세를 뜻한다.

G-OSI 조사결과에 따르면 올해 2분기 오피스 임대료는 상승 전망이 다소 우세하게 나타났지만 공실률과 렌트프리(무상 임대) 상승 전망이 임대료 전망보다 더 높게 나타났다. 서울 오피스 임대시장은 다소 침체될 것으로 전망됐다.

2분기 서울 오피스 명목임대료 전망지수는 110을 기록, 시장전문가들이 서울 전체 임대료 상승을 전망하는 견해가 우세하게 나타났다. 권역별로는 강남권역(GBD)이 114를 기록해 서울 오피스권역 중 임대료 상승 기대가 가장 높았다. 기타권역(ETC)은 109, 여의권역(YBD)도 105를 기록해 상승 전망이 우세하게 나타났다.

그러나 도심권역(CBD) 임대료 93으로 집계돼 서울 오피스권역 중 유일하게 하락 전망이 우세하게 조사되었다.

2분기 서울 오피스 공실률 전망지수는 126을 기록해 서울 전체 오피스 공실률은 상승 전망이 우세하게 나타났다. 서울 오피스권역 모두 공실률 전망지수가 100을 초과하는 것으로 나타나 공실률 증가 전망이 우세하였고, 특히 ETC(120)와 CBD(118)의 공실률 증가 전망이 GBD(109)와 YBD(112)보다 더 우세하게 조사됐다.

▲ 2017년 2분기 G-OSI 종합. 출처=젠스타

시장전문가들이 응답한 올해 2분기 서울 오피스 렌트프리 전망지수는 119로 나타났다. 1분기보다 렌트프리가 증가할 것이라는 전망이 우세하다. CBD(121), GBD(117), YBD(115), ETC(121) 모두 렌트프리 전망지수가 100을 초과하는 것으로 집계돼 서울 오피스 전 권역에서 렌트프리가 증가할 것으로 보인다. 

젠스타 리서치팀은 ‘'2분기에도 프라임급 오피스 신규공급이 계속되면서 시장의 명목임대료 수준을 상승 견인할 것으로 예상되지만,, 대규모 공급 및 신축빌딩으로의 임차인 이탈 등 현상이 심화될 것으로 보여 공실률과 렌트프리의 증가 전망이 더 우세하게 나타난 것으로 보인다"고 분석했다.

한편 매매시장 전망은 강보합세를 유지할 것으로 나타났다. G-OSI 조사결과 올해 2분기 오피스 평당매매가 및 자본환원율 전망지수는 100에 근접하게 조사돼 다음 분기 오피스 매매시장은 강보합세를 유지할 것으로 전망됐다.

17년 2분기 서울 오피스 매매가격 전망지수는 102를 기록하여 다음 분기 오피스 매매가격은 강보합 전망으로 조사되었다. 서울 오피스 3대권역인 CBD(110), GBD(112), YBD(106)에서는 상승 전망이 우세, ETC(91)에서는 하락 전망이 우세한 것으로 나타났다.

서울 오피스 자본환원율 전망지수는 101로 집계되어 시장전문가들이 전망한 2분기 자본환원율은 강보합세 수준을 유지할 것으로 나타났다. 권역별로는 CBD(107), ETC(111)에서 상승이 전망되었으며 GBD(97), YBD(97)에서는 하락 전망이 우세했다.

이에 대해 노상윤 젠스타 리서치팀장은 ‘'2분기에 우량 오피스빌딩을 중심으로 거래가 예정돼 있어 평당매매가는 다소 상승 여지가 있으나, 금리 등 거시환경과 권역별 여건 등의 영향으로 자본환원율 역시 상승이 예상되므로 오피스 매매시장은 강보합 전망이 우세하게 나타난 것으로 보인다’고 분석했다.