왜 해외부동산 투자인가

저금리 기조가 장기화되면서 개인 투자자의 재테크 환경은 매우 어려워졌다. 안전한 투자처로 꼽히는 은행 등 제1금융권의 경우 1년 정기예금 기준 2% 내외의 명목금리에 불과하며, 여기에 소비자 물가 상승률을 고려하면 실질 수익률은 1% 내외에 그쳐 거의 원금만 보전되는 수준이다.

주식시장 여건도 만만치 않다. 계속되는 경기침체와 중국 증시 불안 등의 영향으로 정보력과 자금력 면에서 열세인 개인 투자자가 수익을 내기 힘든 상황에 직면해 있으며, 해외 일반 주식이나 채권의 경우 유동성은 상대적으로 높으나 개인이 접근하기에는 리스크가 매우 크다.

이러한 상황에서 국가별, 지역별로 다양한 시장이 존재해 투자 대상 선택의 폭이 넓은 해외부동산 투자가 각광받고 있다.

특히 지난 2006년 1인당 10억원 한도 내에서 실수요 목적의 해외주택 취득을 위한 송금한도 폐지 등을 주요 내용으로 하는 외환거래 규제완화 방안이 발표된 이후 해외 부동산 취득 요건과 송금한도 등의 규제가 크게 완화되면서 해외부동산 투자에 눈을 돌리는 사람들이 급증하고 있다.

기획재정부에 따르면 내국인 해외부동산 취득 신고건수는 2011년부터 늘어나고 있으며, 각 연도별 상황에 따라 차이가 존재하지만 해외부동산 전체 투자액 규모도 증가세를 보이고 있다. 실제 해외부동산 투자액 규모는 지난 2010년 22억8883만달러에서 2014년 30억3223만달러로 8억만달러 이상 늘었다.

기획재정부(기재부) 관계자는 “지난 2008년 해외부동산 투자한도 완전 폐지 이후 사전 허가 없이 외환 관련 신고만으로 자유로운 해외 부동산 투자가 가능하게 돼 기업은 물론 개인의 해외부동산 투자 사례도 증가하고 있다”고 전했다.

‘실수요’에서 ‘투자’로 무게중심 이동 중

과거 해외부동산 투자 방식이 유학생 자녀를 둔 부모들이 실거주 목적으로 해외 주택을 구입하는 것에 그쳤다면, 최근에는 주변 사람들과 함께 돈을 모아 해외에 주택을 구입하거나 노후를 대비해 장기 소유 목적으로 주택을 구입하는 사례도 증가하고 있다.

여기에 국내 세금중과를 피하기 위해 보유 중이던 주택을 팔고 해외로 눈을 돌리는 다주택자들도 늘고 있으며, 과거 유학생 자녀 등 주거용 단독주택 중심이었던 투자 대상도 최근 투자수익을 목적으로 한 아파트, 콘도, 상가 등으로 확대되고 있다.

국가별, 지역별로 상이하지만 일반적으로 개인이 해외에 있는 주택에 투자할 경우 국내 아파트 한 채 가격인 3~5억원 선이면 가능하다. 말레이시아와 필리핀 등 동남아시아의 경우 1억원 내외로도 투자가 가능하다는 것이 업계 관계자의 설명이다.

해외부동산 투자컨설팅업체 리맥스코리아 장진택 이사는 “경제활동이 활발하고 모든 제도가 잘 정비돼 있는 미국, 영국 등 선진국 내 부동산은 높은 가격이 형성돼 있으나 경제활동이 부진한 국가 부동산은 상대적으로 낮은 가격이 형성돼 있다”며, “비싸다고 무조건 좋고, 싸다고 무조건 나쁘다는 편견보다는 현재 가격보다 향후 가격이 오를 수 있는 물건을 선별해낼 수 있는 안목이 필요하다”고 말했다.

강남 부자들, 해외부동산 문의 급증

해외 부동산 투자시장에서 프라이빗뱅킹(PB센터)의 역할도 점차 커지고 있다. 기관투자가들이 참여해온 해외 부동산 투자시장에 서울 강남 부자 등 개인 자산가들의 투자가 늘어나며, 이들로부터 해외 부동산 투자 문의가 급증하고 있기 때문. 부자들 사이에서 해외 부동산이 대체투자 상품으로 떠오르고 있다는 얘기다.

실제 대형은행의 프라이빗뱅킹(PB)센터나 VIP라운지에서는 은행 우수 고객을 대상으로 해외 부동산 정보 서비스를 제공하고 있다.

한 시중은행 PB센터 관계자는 “지난 2014년 정부가 2주택자 이상 임대인들에게 세금을 부과하기로 한 정부의 임대차 선진화 방안 발표 이후 해외 부동산 투자 상담이 부쩍 늘고 있다”며, “해외에서 구입한 집은 다주택자의 주택 수에 포함되지 않는 점을 이용해 여분의 국내 주택을 처분하고 해외 주택을 매입해 무거운 국내 세금 부담을 줄이려는 고객들이 주를 이루고 있다”고 전했다. 그는 이어 “최근 주식시장마저 하락하면서 수익이 나지 않자 개인 자산가들이 국내보다 수익률이 높은 해외부동산으로 눈을 돌리는 분위기”라고 말했다.

기관투자자, 해외부동산으로 눈 돌린다

기관투자자 중심의 해외부동산 투자도 점차 늘어나는 추세다. 이는 연기금과 보험사 등이 비(非) 증권형 투자수단 중에 보다 안정적으로 평가되는 부동산에 집중하고 있기 때문이다. 실제 국민연금의 해외 부동산 투자규모는 2009년 2조4000억원 규모에서 2014년 12조2000억원대로 대폭 증가했다.

이처럼 국민연금 등 일부 투자자를 중심으로 산발적으로 이뤄졌던 해외부동산투자는 2013년 이후 폭발적 증가세를 보이고 있으며, 투자대상과 시장에 있어서도 큰 변화가 이뤄지고 있다. 과거 신흥시장의 개발사업에 대한 투자 위주로 진행되던 해외부동산투자는 최근 선진국 위주의 안정적인 배당수익을 추구하는 방향으로 전환되고 있다.

김재환 딜로이트 안진회계법인 컨설팅 상무는 “2009~2015년 중 국내 기관의 해외부동산투자 사례를 분석해보면 영국(런던), 미국, 호주, 독일 등 전통적인 선진국 대도시 위주로 투자가 이뤄졌다”며, “투자대상 측면에서 보면 오피스 투자가 절대다수를 차지하고 있었으나 2013년 이후 호텔, 리테일, 물류 등으로 투자대상이 다변화되고 있다”고 전했다.

저성장 저금리 국면이 고착화될 것이란 전망에 따라 보험사들의 해외부동산 대체 투자도 늘어나고 있다. 채권투자 수익률이 떨어지자 투자 다각화를 위해 부동산 사모펀드 등 부동산 투자로 눈을 돌리고 있는 것.

국내 보험사 중 부동산 규모가 가장 큰 삼성생명은 2014년 말 기준 투자부동산이 6조원을 넘었으며, 미래에셋생명도 2013~2014년 부동산 투자가 97.3% 증가해 가장 높은 증가율을 보였다. 보험업계 관계자는 “대형 보험사를 중심으로 해외 부동산 투자에 관심이 높은 편”이라며, “저금리에 대응하기 위해 현금유동성을 투자로 돌리는 식으로 보험업계가 자산운용 전략을 보완하고 있다”고 말했다.

한국투자신탁운용 관계자는 “2008년 금융위기 이후 투자자들은 낮은 리스크와 코어 부동산자산을 강하게 선호하는 보수적인 관점을 유지하고 있다”며, “부동산 투자자들이 가장 선호하는 지역은 미국, 유럽 등에서 안정적인 임대수익을 창출하는 프라임 지역이었으며, 최근에는 베트남이나 인도네시아처럼 신흥국에 대한 투자도 늘고 있다”고 말했다.

해외부동산 투자, 국내보다 신중한 접근 필요

해외부동산 투자는 국내 시장의 한계를 넘는 새로운 투자 기회가 될 수 있을 뿐만 아니라 순수 국내투자와 비교해 위험분산과 수익률 제고 측면에서도 긍정적이다. 세계적인 대공황을 제외하고는 보통 특정 지역이나 특정 국가의 경제 위기가 전 세계로 확산되는 경우는 드물기 때문이다.

하지만 지리적으로 멀다는 한계로 현장 방문 및 유지 관리에 어려움이 있으며, 이에 따라 사기나 함정에 빠질 우려 또한 높다. 특히 각 나라별 부동산 관련 제도나 법률이 국내와 다르기 때문에 투자 이전에 전문적인 조사와 이해가 필요하며, 특히 부동산 소유 제도가 미비한 국가에 대한 투자일 경우 등기 사고 등이 발생할 수 있다는 단점도 존재한다.

장진택 리맥스코리아 이사는 “2000년대 중반 해외 부동산 투자가 급증했을 당시 국내 투자자들이 외국 현지 사정에 어두운 점을 악용해 해외 부동산 분양업자들이 허위·과장 광고는 물론 가짜 토지계약서까지 제시하며 투자자들을 유인하는 사례가 빈발해왔다”며, “이 같은 사기를 예방하기 위해서는 직접 현장을 방문해 꼼꼼히 살펴보고나 여건이 어려울 경우 현지 전문가의 도움이 필수”라고 말했다.

문시열 왈튼코리아 대표는 “해외 주택이나 리조트 구입 시 일차적으로 2명 이상의 복수 부동산 중개업자를 통해 매물에 대한 정보를 얻고 이를 상호 비교해 볼 필요가 있으며, 해당 물건의 법적, 금융상의 문제는 없는지 법률 전문가 및 금융 전문가 등의 의견을 종합적으로 반영해 투자를 결정해야 한다”고 강조했다.

환율 문제도 고려해야 한다. 아무리 시간과 공을 들여 현지 조사와 대상 물건을 분석해 투자했다하더라도 환율 관리에 실패한다면 수익률은 낮아질 수밖에 없기 때문이다.

문 대표는 “원화 가치가 고평가 상태일 때 해외투자가 이뤄지고, 환율 상승으로 원화가치가 저평가 상태일 때 투자금이 해외에서 국내로 들어올 경우 환차익으로 현지 수익률 이상의 추가 이익을 얻을 수 있다”며, “환율 예측이 쉬운 일은 아니지만 무역수지와 경상수지 추세, 외환 보유고 규모 등 거시경제지표를 참고하면 큰 방향을 어느 정도 추정해 볼 수 있다”고 전했다.

끝으로 해외부동산 취득, 보유, 처분 시 단계별로 발생하는 세금 문제도 꼼꼼히 확인해야 한다.

일반적으로 취득 단계에서의 현지 세금은 주로 인지세 또는 등록세 개념의 세금이 부과된다. 일례로 영국의 경우 실거래 가격의 1~4%의 부동산 인지세를 납부해야 하며, 미국의 경우 각 주별로 차이가 있어 투자하려는 해당 주의 세제 확인이 필요하다.

보유 단계에서의 현지 세금은 주로 재산세의 형태로 부과된다. 미국과 영국 등은 현재 시세(감정평가액)를 기준으로 하고 있는 것과 달리 일본은 등록가액을 기준으로 하고 있고 우리나라는 공시가격을 기준으로 과세하고 있다.

처분 단계에서의 현지 세금은 대부분의 국가에서 양도차익이 발생할 경우 자본이득에 대해 과세하고 있다. 미국의 경우 평균적으로 최저 8%에서 최고 29%의 세율이 적용되며, 보유 기간이 장기화될 때 면세 또는 세금 공제 대상이 된다. 일본 역시 장기보유의 경우 양도소득의 20%, 단기보유 시 양도소득의 40%의 세금 적용을 받는다.

문시열 대표는 “부동산 세금 관련 사항은 국가별로 상이하기 때문에 대상국의 세금 제도를 충분히 숙지하고 그에 따른 신고 사항들을 이행해야 한다”며, “특히 투자 상대국에서 국내로 외환 송금상의 문제는 없는지, 투자수익금에 대해 지나친 과제는 없는지 등을 사전에 확인해 그 대비책을 준비하는 것이 중요하다”고 강조했다.

끝으로 그는 “해외부동산 투자시장은 투자자에게 기회를 제공하는 것이지 성공을 보장하는 것은 아니다”라며, “성공적인 해외부동산 투자가 되기 위해서는 조사 단계부터 매수, 유지 및 관리, 매도, 국내로의 투자 자금 회수까지 각 단계별로 철저한 분석과 준비를 통해 효과적으로 대처해야 한다”고 강조했다.